Es zeichnet sich ab, dass Axel Funke mit seiner hier in Duisburg in der Mainstrasse im Wasserviertel ansässigen Fokus Developement den Zuschlag für den Erwerb der ehemaligen Zentralbibliothek bekommen soll. In einem Bieterverfahren war er anscheinend als letzter dabei und bot angeblich etwas mehr als vier Mio. EURO Kaufpreis.
30 Mio. EURO sollen womöglich die Gesamt-Investitionskosten für ein fünfstöckiges Geschäfts- und Bürohaus, mit einer Fläche von insgesamt 8.900 qm betragen.
Funke hatte bereits vor Jahren einen Anlauf bei dem Objekt genommen und einen Ankermieter präsentiert, den Textildiscounter Primark, der aber wieder absprang.
Nun soll es EDEKA als Mieter im Untergeschoss ermöglichen hier wieder Leben in die Bude zu bringen, um es salopp auszudrücken. Chapeau Monsieur Funke.
Doch ich mach mal eine Rechnung auf, die sich Ratsmitglieder für die kommende nicht-öffentliche Sitzung zu dem Thema verdeutlichen sollten:
Der Einfachheit halber runde ich grob ein wenig ab und auf, damit man besser rechnen kann, das Ganze dient einfach nur der Verdeutlichung.
30.000.000 EURO Investsumme (inkl. Kaufpreis), unberücksichtigt bleiben Grunderwerbssteuer, Notarkosten, sowie Verwaltungskosten, Versicherungskosten und Erhaltungs-(Unterhaltungs-)kosten. Und ohne Zinsen bei einer Finanzierung z.B. über eine Bank. Sowie ohne den Gewinnaufschlag für Fokus.
Gerechnet auf 30 Jahre macht das rund 1.000.000 EURO p.a. die mindestens erwirtschaftet werden müssen, um keinen Verlust zu machen.
Gehen wir mal von den angekündigten fünf Etagen obererdig aus.
Aus dem Artikel ist nicht zu entnehmen ob das Untergeschoss tatsächlich untererdig ist, der Name deutet es an, dort sollen 2.300 qm für Edeka vorgesehen sein.
Den fünf Obergeschossen bleiben noch rund 6.600 qm Fläche gesamt, d.h. 1.320 qm Fläche pro Geschoss.
Warum das Untergeschoss 1.000 qm mehr bietet, erschliesst sich mir nicht.
Teilen wir die Gesamtkosten von 1.000.000 EURO p.a. auf 8.900 qm auf, so ergäbe sich ein Mietzins von 9,30 EURO pro qm pro Monat kalt.
Dass Fokus einen Teil selber nutzen will lasse ich auch unberücksichtigt.
So gerechnet wäre dies ein machbares Objekt. Vorausgesetzt die Bausubstanz ist gut, die Arbeiten fachgerecht, das Ding hält also lange und macht keinen Ärger durch Baupfusch. Und die Mieter zahlen, bestenfalls komplett durch.
Rechnen wir jetzt mal die oben bisher ausgelassenen Zusatzkosten ein(ohne den Gewinn für Fokus), so ergäbe sich grob geschätzt ein Mietzins i.H.v. rund 12 EURO pro qm pro Monat kalt.
Immer noch machbar. Wenn der Zinssatz bei einer Bankfinanzierung 1% betrüge und jährlich 1.000.000 getilgt würden.
Die Bank wird aber max. auf fünf Jahre festen Zins gewähren, danach kann das Ganze aber schnell anders aussehen – besser oder schlechter. Egal.
Was hat aber 12 andere Interessenten, wovon sich fünf das Expose schicken liessen, davon abgehalten den Deal zu machen? Wobei es sich um eine 1a-/1b-Lage handelt, die ja noch Anschluß an die Königstrasse hat. Was hat den Billigtextiler Primark damals davon abgehalten Mieter zu werden?
Gehen wir die Sache jetzt mal anders an:
EDEKA erkennt seine Bedeutung und ich weiß, dass die Expansionsabteilungen äußerts gewieft sind, besonders die der Food-Retailer, die ihre FMCGs mit extrem niedrigen Margen verkaufen müssen.
EDEKA will, weil Ankermieter bzw. Aushängeschild für die finanzierende Bank nun aber partout keine Miete zahlen oder nur eine Umsatzmiete ab einem gewissen Umsatz. Dann fallen Einnahmen i.H.v. 330.000 EURO pro Jahr für die 2.300 qm ev. weg und müssen auf die anderen 6.600 qm umgelegt werden. Die qm-Preise der Büros in den oberen Etagen steigen um 4,20 EURO auf 16,20 EURO pro qm pro Monat kalt.
Hier mal zum Vergleich Büroflächen von Wettbewerbern in Duisburg:
https://www.immobilienscout24.de/gewerbe/nordrhein-westfalen,duisburg/buero.html
Noch Fragen? Ja z.B. nach den Parkplätzen(Wo?), nach den Mietnebenkosten, nach der Solvenz der Mieter, nach den Umsätzen von EDEKA. Und die Königstrasse wurde ja kürzlich bereits von der Immo-Fachwelt in ihrer Bedeutung von 1a auf 1b gestuft.
EDEKA rate ich jetzt schon mal Alkoholika nicht allzu billig anzupreisen. Nicht dass dann die Margen „im Eimer“ sind, selbst bei bester Mischkalkulation und einem Super Category Management. Nein, wegen der hohen Nachfrage bestimmter Bevölkerungsgruppen. Den Laden im Untergeschoss von Kaufhof könnt Ihr dann schliessen. Den Kaufhof freut’s?!.
Fazit: Ich geh davon aus, dass die Ratssitzung deshalb nicht-öffentlich sein wird, weil bestimmte Verhandlungsspielräume ausgelotet werden, zwischen Stadt und Fokus. Und die dürfen wir nicht erfahren. Der Stadt ist dieser Leerstand ja ein richtig grosser Dorn im Auge, das ist der Trumpf auf Seiten von Axel Funke. Herr Haack der Wirtschaftsdez. verkauft uns ja permanent, dass es keinen Leerstand gäbe.
Kann sein, dass meine Überlegungen für die Tonne sind, aber ich bin eben kein Profi.