Im letzten Artikel hatte ich angekündigt eine Idee zu veröffentlichen die sich mit Investoren beschäftigt die in Duisburg Immobilien erwerben. Es geht also prinzipiell um Investitionen im Immobilienbereich.
Mir geht es nämlich ziemlich auf den Sack wenn irgendwelche Leute und ihre Investunternehmen, die mit Duisburg i.d.R. sonst nichts zu schaffen haben, sich wahrscheinlich am liebsten in einem Steuerparadies im Ausland oder einer deutschen Steuerspar-Gemeinde wie Monheim oder Zossen (s. ARD-Panorama letzte Woche) ansiedeln und dann, wenn sie in Duisburg eine Immobilie erwerben Worte wie diese absondern (so oder so ähnlich):
Super-1A-Lage im Herzen der Stadt, zwischen Rathaus, Innenhafen und Shopping-Flanier-Meile. Ein künftiger lebendiger Teil des gesamten urbanen Quartiers für Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Kultur.
Bevor mich nun der Brechreiz vollkommen überkommt, übersetze ich das mal ins Duisburgische:
Also, wir konnten die Kiste saubillig kriegen, dann hat die Stadt für scheisse viel Geld und Jahre auch noch über 60% der Büros angemietet, sind die bekloppt, nun behalten wir die Schose 10 Jahre, verkaufen steuerfrei, packen die in eine Mantel-GmbH mit 95% (Share Deal), nix Grunderwerbssteuer, hat unser Verkäufer auch gemacht, und fettich. Ach und die Miet-Einnahmen versteuern wir in Malta, da sitzt der Vermieter … äh … ist dessen Briefkasten. Urbanes Quartier und SmartCity am Arsch.
Das ist zwar übertrieben und natürlich sind nicht alle so drauf, aber ich schätze mal ein nicht geringer Teil schon, zumindest in diversen Abstufungen und Schattierungen.
Dazu kommt, dass viele Investoren oftmals gar kein signifikant grosses Eigenkapital mitbringen, manche noch nicht mal dann wenn sie es hätten.
Dafür hauen sie dann umso größer auf die Kacke.
Viel besser ist es nämlich das Geld bei anderen einzusammeln (Anlegern) oder zur Bank zu gehen. Dort guckt mal zwar immer genauer hin, aber man lässt sich auch gerne von Hochglanzversprechungen -neuerdings in 3D- blenden.
Die Anlagen oder Beteiligungen können vielfältig erfolgen, von der stillen Unternehmens-Beteiligung bis hin zur Fondsbeteiligung. Genauso vielfältig sind die Ausschüttungsoptionen. Von Wiederanlage bis Einmalrendite ist alles drin.
Alles je nach Steuergegebenheiten und -wünschen von Investoren und Anlegern. Nur am Rande sei erwähnt, dass natürlich auch Geldwäsche keine kleine Rolle spielt.
Wichtig beim Erwerb der Immobilie – ich meine vor allem Gewerbeimmobilien – ist immer die möglichst zügige Vermietungs- oder Veräusserungsquote.
Kann man an dem Standort möglichst schnell mind. 60% der Räumlichkeiten (Büros, Läden etc) an solvente Mieter oder Käufer vermieten oder verkaufen? Oder bestehen sogar schon Mietverträge mit langer Laufzeit?
60% ist ein von mir geschätzter Wert der auch teils überschritten werden muß oder unterschritten werden kann. Er dient vor allem zur Kostendeckung, für Erwerb und laufenden Unterhalt.
Besonders beliebt sind Vermietungen an Stadt, Land und Bund bzw. deren Beteiligungsunternehmen, z.B. die DB. Pleiten sind quasi ausgeschlossen. Man kann also gut durchkalkulieren weil man keine Miet-Ausfälle berücksichtigen muß.
Hier setzt meine Idee an. Ich habe sie vom Grundsatz her auch bei meinen Vorschlägen für die Bürgerfonds für die „Duisburger Freiheit aka Duisburger Dünen“ und „6-Seen-Wedau“ bereits vor Jahren in den Rat eingebracht.
Da dies keinerlei offizielle Resonanz fand, hier die Idee vom Grundsatz nochmals. Nur umfänglicher.
Da i.d.R. bei jeder Immobilienveräusserung die Stadt ein Vorkaufsrecht hat, könnte man hingehen und einen Bürgerfonds einrichten der zum Ziel hat, jede Immobilie (vorrangig Gewerbeimmobilien) per Vorkaufsrecht erwerben zu lassen* die einen festen Mietbestand i.H.v. 60% aufweist, wenn dieser Mietbestand aus Amtsstuben und/oder Büros städtischer Beteiligungsfirmen (nur wenn Stadt Gesellschafterin mit mind 50% plus 1 ist) besteht.
Problem: Bei einem sog. Share Deal, also der Übertragung sämtlicher Anteile an einer Immobiliengesellschaft, findet übrigens das Vorkaufsrecht keine Anwendung. Das ist ein Defizit, werden doch viele Immobilien per Share Deal erworben und verkauft. Gesetzgeberische Maßnahmen müssten folgen, die den Gemeinden eine stärkere Rechtsposition einräumen.
Aufmerksame LeserInnen erkennen spätestens an dieser Stelle was die bisherige Lobbyarbeit der Immo-Branche bewirkt hat. Und dann auch noch das hier: https://www.tagesspiegel.de/politik/die-grossspender-der-parteien-1-25-millionen-euro-aus-der-immobilienbranche-fuer-die-cdu/26787686.html
Und das hier: https://www.spiegel.de/consent-a-?targetUrl=https%3A%2F%2Fwww.spiegel.de%2Fpolitik%2Fdeutschland%2Flobbyismus-immobilienwirtschaft-ist-groesster-cdu-spender-a-e7fb0d5d-28a0-4532-b4a4-a3a8bbab75f4
Die Stadt überführt dann die per Vorkaufsrecht erworbenen Immobilien in eine Bürgerfondsgesellschaft die z.B. von einer Bank gemanaged wird.
Die staatlichen Mieter garantieren, dass zumindest kein Verlust entsteht.
Anteile sind ab 100 EURO erwerbbar. Kaufen können diese Anteile nur Privatpersonen. Diese müssen ihren Wohnsitz in Duisburg haben.
So wird Bürgerbeteiligung auch in diesem Sinne des Wortes möglich.
Okay, das ist natürlich nur eine grobe Skizzierung, mit einigen Fragezeichen, z.B. was die Mietvertragslaufzeiten angeht, aber durchaus bedenkenswert.
Fazit:
Warum überlassen 500.000 DuisburgerInnen eigentlich irgendwelchen Leuten ein Business was sie auch selbst tätigen könnten, bei relativ geringem Risiko? Letztlich wäre es natürlich ein Geschäft mit sich selbst.
Huch, dabei fällt mir ein, die Mietvertragslaufzeiten bestimmen ja auch wir – z.B. per Ratsbeschluß.
Umso besser, dann kaufen wir per Bürgerfonds mind. so viele Gebäude wie nötig um alle Ämter unterzubringen und schließen die Verträge zu Miethöhen und -laufzeiten so ab wie wir wollen.
Den bisherigen Investoren überlassen wir den mühsamen Rest, d.h. sie müssen sich auf dem freien Markt rumschlagen.
Wie, das sei alles Planwirtschaft, wo bleibt der Wettbewerb? Ja haben wir den denn, so wie es derzeit läuft? Nehmen wir nur mal das neue LANUV-Gebäude. Das musste unbedingt an der Stelle entstehen und dann auch teuer angemietet werden, weil es jemand ganz oben so wollte. Europaweite Ausschreibung usw., alles ausser Kraft gesetzt.
Vielleicht sollte ich noch erwähnen, dass mit einem Bürgerfonds künftig vermieden werden könnte, dass so manche Person, die bei „Deals“ ev. eher dem korrupten Spektrum zugeordnet würde, es nicht mehr ganz so leicht hätte. Tja und manche nicht-öffentlichen Sitzungen fielen auch aus.
*) Die Idee ist auch auf Grundstückserwerbe und Neubauten übertragbar.
